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Dies ist die bekannteste und auch am meistgenutzte Form der Baufinanzierung.
Die Bezeichnung Annuitätendarlehen stammt von Annuität. Damit gemeint ist die monatliche oder vierteljährliche Darlehensrate, mit der das Darlehen an den Darlehensgeber gleich bleibend regelmäßig zurückgezahlt wird. Diese Darlehensrate errechnet sich aus Zins- und Tilgungsanteil.
Je nach Vereinbarung erfolgt die Zahlung der Rate entweder monatlich, viertel- oder halbjährlich. Weil sich mit jeder vorgenommenen Tilgung auch die Restschuld verringert, verringert sich dadurch mit jeder geleisteten Rate auch der Zinsteil der Annuität. Weil die Annuität aber immer gleich hoch ist, steigt somit der Tilgungsanteil.
Die anfängliche Tilgung ist bei den meisten Finanzierungen sehr gering und wächst erst mit der Zeit.
In der Regel hat eine Tilgung die Quoten von 1 bis 3 Prozent und hat somit eine Darlehenslaufzeit von rund 30 bis 40 Jahren. Je länger man die Raten leistet, desto größer wird die Tilgung. Bei den meisten Annuitätendarlehen ist es so, dass zu Beginn kaum getilgt wird. Die so genannte anfängliche Tilgung ist bei den meisten Finanzierungen sehr gering und wächst erst mit der Zeit.
Durch die kleinen Raten wird auch weniger getilgt, dadurch verlängert sich die Laufzeit, d.h. kleine Zinsen verlängern die Laufzeit, Über die Laufzeit würde man zwar bei gleichbleibenden Zinsen trotzdem weniger Zinsen zahlen, jedoch weiß man nie, in welche Richtung sich der zukünftige Zins bewegt. Steigt der Zins für die Anschlußfinanzierung zum Ende der Zinsbindung, kann dies die Rate so erhöhen, dass die zu hoch wird um Sie weiter zu bedienen. Deshalb ist es ratsam, bei niedrigen Zinsen die Tilgung zu erhöhen oder Sondertilgungen zu leisten.
Verzinst wird nur die aktuelle Restschuld der Zahlungsperiode und nicht der ursprünglich vereinbarte Darlehenbetrag.
Als Darlehensnehmer bekommt man von der Bank in der Regel einen Tilgungsplan, auf dem ersichtlich ist, wie der voraussichtliche Tilgungsverlauf sein wird.
Dies ist eine Form des Annuitätendarlehens. Der Tilgungssatz wird so gewählt, dass er innerhalb eines festgelegten Zeitraums getilgt wird. Der Tilgungssatz des Darlehens wird also auf die gewünschte Gesamtlaufzeit angepasst. Die allgemein üblichen Zinsbindungszeiträume sind 10, 12, 15 und 20 Jahre Zinsfestschreibung.
Für diese schnelle Tilgung geben einige Banken dann einen Zinsrabatt. Allerdings muss vorher unbedingt sichergestellt werden, dass diese nicht unerhebliche monatliche Mehrbelastung auch langfristig bezahlbar ist.
Im Gegensatz zum Annuitätendarlehen erfolgt beim Festdarlehen eine komplette Tilgung an einem vordefinierten Rückzahlungstermin.
Die Rückzahlung erfolgt zum Beispiel durch die Auszahlung einer Lebensversicherung, durch den Verkauf von Spar-Investitionen, wie z.B. Wertpapieren, durch die Auszahlung eines Bausparvertrags oder den Verkauf von Immobilien. Kontinuierlich, über die Laufzeit hinweg werden beim Festdarlehen nur die Zinsen entrichtet.
Zu den Vorteilen dieser tilgungsfreien Darlehen gehört unter anderem, dass sie zu den Klassikern der Darlehensformen gehören, die steuerlich begünstigt werden. Sie empfiehlt sich für Darlehensnehmer, die ihre Immobilie nicht selber nutzen, sondern vermieten wollen.
Beim Forward Darlehen spricht man von einem klassischen Annuitätendarlehen, also ein Darlehen mit konstanten Rückzahlungsbeträgen, welches mit bestimmten Sondervereinbarungen abgeschlossen wird.
Der Darlehensnehmer einigt sich heute mit der Bank auf einen Darlehensvertrag, ruft das Geld jedoch erst nach einigen Jahren ab. Für jeden Monat Wartezeit ist an den Kreditgeber ein Zinsaufschlag zu zahlen.
Die Vorteile: Niedrige Zinsen können schon heute fest für die in der Zukunft liegende Finanzierung eingeplant werden. Steigende Zinsen können die spätere Baufinanzierung so nicht mehr verteuern! Viele Forward-Darlehen bieten außerdem einen flexiblen Abrufzeitraum.
